Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ou SCPI, sont des véhicules de placement collectif non cotés dont la vocation est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
Apparues dans les années 1960, ces structures collectent l’épargne des souscripteurs pour constituer un portefeuille composé exclusivement de biens immobiliers physiques.
Aujourd’hui, il existe en France plus de 170 SCPI sur le marché, détenue par 550.000 souscripteurs et administrant un parc immobilier de l’ordre de 38 milliards d’euros (données IEIF Juin 2016).
Par le principe de transparence fiscale, les revenus de SCPI sont soumis au régime de droit commun des revenus fonciers et donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Par ailleurs, lorsque l’investissement se fait à crédit dans des SCPI détenues en pleine propriété, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.
Les SCPI génèrent également marginalement des revenus financiers, correspondant aux placements à court terme de la trésorerie de la société (sommes en attente d’investissement, provisions, dépôts de garantie, report à nouveau,…). Ce revenu financier est soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus ou à l’option du Prélèvement Forfaitaire Libératoire, selon l’option retenue par l’investisseur.
Concernant la revente, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique. La plus-value bénéficie d’un abattement de 6% par an entre la 6ème et la 21ème année et de 4% la 22ème année. Ce qui aboutit à une exonération au bout de 22 ans de détention. Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement est calculé selon un barème différent : 1,65% par an de détention de la 6ème année à la 21ème, 1,60% pour la 22ème année et 9% pour chaque année au-delà de la 22ème. Cela aboutit à une exonération totale au bout de 30 ans de détention.
Le patrimoine d’une SCPI est réparti sur un grand nombre de biens immobiliers, ce qui permet de bénéficier d’un placement diversifié tant sur le plan géographique que sur les types de biens acquis. Cette diversification des immeubles et des zones géographiques contribue à réduire les risques liés à un investissement immobilier : risque lié à un immeuble dont l’état se dégrade et nécessitant d'importants travaux d'entretien ou de remise aux normes, ou risque lié à un emplacement de mauvaise qualité (environnement qui se dégrade, zone économique défavorisée, etc…)*.
Les souscripteurs peuvent également accentuer leur diversification en investissant dans plusieurs SCPI.
Par ailleurs, le nombre élevé de locataires permet d’assurer une grande stabilité des revenus, en évitant les aléas de vacance de locataire ou de non-paiement de loyer. Les revenus d’une SCPI étant l’addition de plusieurs dizaines ou centaines de loyers, l’absence de loyers sur un nombre restreint de biens n’a que peu d’impact sur la rentabilité globale de l’investissement.
La SCPI est gérée par une société de gestion. Il n’y a donc aucune implication des souscripteurs dans la gestion opérationnelle du parc immobilier, et donc aucun souci pour ceux-ci en termes de recherche de locataires, de recouvrement des loyers, de gestion des copropriétés ainsi que des travaux petits ou grands, etc.
La SCPI prend à sa charge l’ensemble des frais liés à la gestion du parc immobilier, y compris la taxe foncière, et délivre donc un rendement net de frais, contrairement à l’immobilier en direct.
Le souscripteur doit seulement indiquer ses revenus fonciers nets lors de sa déclaration annuelle de revenus. Les démarches administratives en sont grandement simplifiées.
Le système de fractionnement en parts rend l’investissement possible à partir de quelques milliers d’euros. On peut donc affiner son investissement en fonction de son propre budget, à la différence de l’achat d’un appartement, indivisible par définition. Il est également possible de compléter plus tard un premier investissement dans une SCPI.
La SCPI rend accessible à tous l’investissement en biens immobiliers professionnels :
Les SCPI donnent la possibilité de se positionner sur le segment de marché des bureaux, murs de magasins et centres commerciaux, dont le prix des biens rend généralement inaccessible l’investissement en direct pour un investisseur particulier. Cette classe d’actifs professionnelle offre par ailleurs actuellement des rendements annuels supérieurs à l’immobilier d’habitation : entre 4.8% et 5.4% nets de frais de gestion pour l’immobilier professionnel, contre 2.5% à 4% pour l’immobilier d’habitation.
Les SCPI font parties des rares véhicules d’investissements collectifs pouvant être financés par emprunt. Cela permet de bénéficier d’un effet de levier qui améliore très nettement le TRI (Taux de rendement interne) d’un investissement.
L’investissement en SCPI doit être prévu pour le long terme (au moins 10 ans). Les parts peuvent cependant être mis en vente à tout moment.
L’investissement en SCPI est un véritable placement dans la pierre. Les associés d’une SCPI connaissent exactement le portefeuille immobilier de la SCPI, qui est détaillé dans les rapports annuels et trimestriels. C’est donc un investissement bien réel, qui offre une volatilité plus faible que celle des placements boursiers.
Par ailleurs, une étude de l'ASPIM-IEIF a estimé la performance globale des SCPI à 7.51% (TRI) en moyenne annuelle sur une période de 20 ans, entre 1995 et 2015.
La fiscalité et les frais de transaction applicables aux SCPI ne sont pas adaptés à une période détention trop courte. Le placement est à vocation de long terme même si rien n'interdit de revendre ses parts à tout moment.
Dans le cadre des SCPI fiscales, une revente anticipée pourrait néanmoins remettre en cause l’avantage fiscal.
Les SCPI sont un placement en immobilier, dont la liquidité est par définition variable. Selon les périodes, la vente des parts prendra habituellement quelques semaines, mais le délai pourra parfois s’allonger à plusieurs mois (Seul l’investissement à travers l’assurance vie assure une liquidité rapide, l’assureur étant tenu de satisfaire une demande de rachat dans un délai maximum de 30 jours). En effet, c’est la société de gestion qui organise le marché secondaire des parts et qui assure la confrontation entre vendeurs et acheteurs. Dans les périodes favorables où les acheteurs sont les plus nombreux, la vente pourra être réalisée rapidement (15 jours à un mois environ), soit plus rapidement que la vente d'un bien immobilier détenu en direct. Mais en cas de déséquilibre inverse entre l'offre et la demande, les ordres de vente de parts de SCPI pourront rester plusieurs mois en attente, sauf à accepter une décote pour récupérer son argent plus rapidement (c’est-à-dire de la même manière que pour le marché de l'immobilier en général).
L’investissement en SCPI n'est pas un placement garanti, puisque la valeur des parts des SCPI est en partie liée à celle du marché immobilier. La valeur des parts peut fluctuer à court ou moyen terme, en hausse comme en baisse. Le prix des parts est déterminé en fonction de la valeur du patrimoine de la SCPI, estimée en général une fois par an par des experts indépendants.
La détention de parts de SCPI en direct est soumise à la fiscalité des revenus fonciers. Cela peut représenter un inconvénient si cela augmente le revenu imposable du souscripteur et vous lui perdre certains avantages fiscaux, ou le fait passer dans une tranche d'imposition supérieure. Dans certains cas, il sera donc préférable d'envisager de souscrire les parts de SCPI dans le cadre de l’assurance vie ou du contrat de capitalisation. Il existe quelques compagnies d'assurance qui rendent éligibles ce type de support dans leurs contrats, mais avec généralement des contraintes spécifiques visant à limiter les mouvements et les montants investis sur ces supports.
L’investissement en SCPI offre une stratégie adaptée pour un grand nombre de problématiques patrimoniales :
L’expertise des associés du cabinet MAGDAE pourra vous aider à définir la meilleure stratégie possible en fonction de votre situation et de vos besoins, dans un cadre juridique et fiscal en pleine mutation.