L’IMMOBILIER DEMEMBRE
Lorsqu’un investisseur achète un bien immobilier, il acquiert généralement la pleine propriété. Du point de vue juridique, la pleine propriété est la somme de deux droits réels distincts : l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien).
Comment se matérialise un investissement en nue propriété ?
Dans le cadre d’un investissement en immobilier démembré, l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien immobilier tandis que l’usufruit temporaire (à durée déterminée par opposition à l’usufruit viager) est confié à un bailleur institutionnel ou privé.
Quel est l’intérêt d’un tel montage ?
En achetant la seule nue-propriété, l’investisseur renonce aux loyers sur le bien acquis en contrepartie d’une décote sur le prix. Cette décote est de l’ordre de 30 à 40% pour un usufruit temporaire de 15 à 17 ans.
Il y a de nombreux avantages à opter pour un investissement de ce type. En voici quelques-uns :
- Possibilité d’acquérir un bien immobilier classique avec une décote de 30 à 40%. En effet, en achetant la seule nue-propriété, l’investisseur minore son coût d’acquisition. Naturellement plus la durée de l’usufruit est longue plus la décote sur le prix en pleine propriété est importante. Au terme de cette période d’usufruit temporaire, la pleine propriété se reconstitue chez le nu propriétaire.
- Diminution de la base taxable à l’ISF. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’ISF sur la valeur de la pleine propriété. Ainsi, en finançant l'acquisition par apport de liquidités ou par emprunt, on transfère des actifs taxables à l’ISF (actifs financiers disponibles) vers un actif non taxable. (nue-propriété immobilière).
- Dans le cas d’un financement par emprunt, les intérêts sont déductibles et peuvent s’imputer sur des revenus fonciers existant par ailleurs. Dans ce schéma, les personnes disposant de revenus fonciers peuvent bénéficier d’un levier fiscal puissant puisque la collectivité prend en charge jusqu’à 60,5% des frais financiers (tranche marginale à 45% + 15,5% de prélèvements sociaux).
- Il n’y a aucune contrainte de gestion (pas de risque de carence ou de vacances locatives) et pas de charges liées à l’exploitation du bien (dépenses d’entretien, taxe foncière, ... )
L’immobilier démembré, pour quelles stratégies patrimoniales ?
Que ce soit tout simplement réaliser un investissement immobilier pour en profiter dans quinze à vingt ans, ou préparer sa retraite, disposer d’un complément de revenus à terme, mais aussi transmettre son patrimoine, acheter aujourd’hui l’appartement pour financer les études de ses jeunes enfants, protéger sa famille, valoriser son capital, réduire sa fiscalité, diversifier ses actifs, investir en tant qu’expatrié… , l’immobilier démembré est adapté à tous les types d’investisseurs.
Naturellement au-delà de ces considérations fiscales, un investissement en nue-propriété reste avant tout une opération immobilière qui nécessite une sélection fine des sous-jacents qui font l’objet du démembrement : emplacement, perspectives de plus-value, liquidité à la revente, qualité de construction, … Le marché est étroit, et Magdae y sélectionne des biens qualitatifs, des appartements, du studio au 5 pièces, des maisons de ville, des villas et des immeubles en bloc.
N'hésitez pas à nous interroger pour valider la pertinence du montage en nue propriété ou sélectionner un investissement en immobilier démembré.
Les références :
- Arrêt du 31 mars 2009 relatif au non assujettissement ISF de la nue-propriété
- Article 82 de la loi de finances rectificative pour 2008 concernant l’imputation des intérêts d’emprunt en présence d’un bailleur social
- Article 751 du CGI sur la présomption de pleine propriété pour un usufruitier dont la nue-propriété appartient à ses présomptifs héritiers
- Rescrit du 4 décembre 2007 sur la déduction des intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires
- Réponse ministérielle du 8 mai 2007 sur l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global en cas de démembrement
- Instruction fiscale du 23 mars 2007 décrivant les modalités de déduction des intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires
- Arrêt du 6 mars 2007 sur l’évaluation ISF de la nue-propriété indivise d’un bien immobilier démembré
- Arrêt du 23 janvier 2007 validant une clause conventionnelle dérogatoire à la répartition des travaux
- Instruction fiscale du 4 août 2005 sur le régime d’imposition des biens immobiliers démembrés
- Arrêt du 17 juillet 2005 s’agissant des réparations à la charge du nu-propriétaire
- Article 669 du CGI fixant le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété