Investir en loueur meublé non professionnel consiste généralement à acquérir un bien immobilier que l’on donne à bail commercial à une société d’exploitation afin que celle-ci loue le bien accompagné d’un certain nombre de services à des clients finaux.
A titre d’exemple, nous pouvons citer plusieurs marchés sur lesquels il est possible de faire de la location meublée : les biens résidentiels classiques, les résidences de tourisme, d’affaires, d’étudiants ou encore les résidences seniors ou les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).
Dans un contexte de marché dans lequel les prix de l’immobilier classique sont très élevés (cf statistiques du ministère du logement) il peut s’avérer particulièrement pertinent d’utiliser les marchés alternatifs que propose la location meublée non professionnelle.
D’une part, les sous jacents de nature immobilière permettent d’utiliser le levier de la dette pour procéder à l’acquisition, d’autre part la rentabilité locative servie par le bail commercial peut servir d’amortisseur en cas de retournement de marché. Pour prendre une image, un investissement en LMNP relève davantage de la logique de l’obligation qui détache un coupon que de la logique de l’action pour laquelle le gain principal repose sur la plus-value.
Ainsi dans la sélection d’un investissement LMNP, il faudra être très rigoureux sur le choix du marché sur lequel il est opportun de se positionner, sur l’emplacement du bien mais également et surtout sur la qualité de l’exploitant et la manière dont est rédigé le bail commercial.
Du point de vue fiscal, les revenus provenant de la location meublée non professionnelle sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (revenus catégoriels BIC) et peuvent être perçus soit en direct (investissement en nom propre) soit au travers d’une SARL de famille (ou SNC) transparente fiscalement (soumise à l’impôt sur le revenu).
Dans le cas où l’on adjoint à la location meublée un certain nombres de services de nature para hôtelier (Accueil, petit déjeuner, blanchisserie, …), l’investissement peut être assujetti à TVA (cf. BOI 3A-2-03 et Art.261D 4b du CGI). L’intérêt principal de ce régime dérogatoire consiste à récupérer la TVA sur l’acquisition.
Ensuite, depuis la loi de finance rectificative pour 2009, l’investisseur dispose d’une double option fiscale :
1/ L’amendement Bouvard / Censi qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix d’acquisition HT répartie linéairement sur 9 ans.
2/ Le régime classique qui permet d’amortir l’intégralité des actifs immobiliers et mobiliers. Ainsi, les amortissements constatés au fil des ans étant reportables indéfiniment sur les revenus de même nature, le statut LMNP constitue un outil extraordinaire pour générer une rente nette de fiscalité à terme. En effet, lorsque l’opération est faite au moyen d’un crédit, il y a d’abord une phase pendant laquelle les revenus de l’opération sont en partie compensés par les intérêts de la dette puis une phase pendant laquelle l’investisseur perçoit des revenus nets de fiscalité, car ceux-ci s’imputent sur les déficit cumulés liés à l’amortissement du bien.
Du point de vue de l’impôt de plus-value, le LMNP est assujetti aux mêmes règles que l’immobilier classique qui permet un abattement au-delà de la 6ème année de détention et une exonération totale à partir de 22 ans pour l’impôt de plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Enfin, d’un point de vue social, le statut LMNP peut permettre de conserver une couverture maladie et valider des trimestres de retraite à condition de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Pour établir la comptabilité de l’opération LMNP, il est préférable de s’appuyer sur un expert-comptable et d’adhérer à un centre de gestion agrée. Du point de vue de l’impôt de plus-value, le LMNP est assujetti aux mêmes règles que l’immobilier classique qui permet un abattement de au-delà de la 6ème année de détention et une exonération totale à partir de 22 ans.
Il s’agit de louer meublé un bien immobilier classique en jouant soit même le rôle de l’exploitant. Cette solution peut s’avérer rentable mais elle est chronophage et elle nécessite de porter le risque de vacance locative, d’impayé et d’assumer toutes les charges afférentes à un bien immobilier classique (entretiens, remise en état, charge de copropriété, taxe foncière, …). De plus dans ce cas, il est impossible d’être assujetti à la TVA. A noter que ce type de location meublée, en saisonnier, entre dans le champ de la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), votée début 2014. Cette loi définit strictement la location meublée et impose un modèle de bail, tant dans sa forme que son contenu. Entre autres, elle fixe un loyer de référence, ainsi qu'un loyer de référence majoré et minoré, renforçant les contraintes pour le bailleur.
Elles sont généralement situées à la mer, à la montagne ou à la campagne dans une zone qui attire les touristes et qui ne bénéficie pas toujours de toutes les infrastructures pour les accueillir. Il faut être extrêmement vigilant sur le choix d’une résidence de tourisme car le marché connaît des difficultés et la concurrence entre les opérateurs est rude, pouvant entraîner la révision à la baisse des loyers futurs.
C’est un marché qui est très sécurisant pour les investisseurs car la demande va évoluer de manière spectaculaire dans les 50 prochaines années du fait du vieillissement de la population. De plus le marché est fortement réglementé avec un nombre très limité d’agréments distribués par les autorités chaque année. Ainsi les opérateurs historiques bénéficient de marges confortables leur permettant de payer sans difficulté les propriétaires bailleur.
Les résidences pour seniors autonomes
Le marché des résidences seniors est également en pleine extension : En 2060, les 60 ans et + représenteront 32% de la population française, générant de nouveaux besoins et habitudes de se loger. Sur ce marché récent et mécaniquement en expansion, il existe un besoin de logements aux caractéristiques immobilières traditionnelles. Face à une offre de produits très disparate, le critère de localisation est particulièrement important pour la pérennité de l'investissement.
Il faut étudier les programmes au cas par cas et avoir une approche comparable au choix d’un bien immobilier classique : proximité avec une grande ville, une université, une grande école, présence de transport en communs, …
C’est un marché encore jeune qui constitue une alternative à l’hôtel pour les cadres en déplacement ou en mission longue. La qualité immobilière (emplacement, demande locative, perspective de plus value, …) est primordiale dans le choix de l’investissement. Attention toutefois aux révisions du bail à la baisse, imposées par certains exploitants quelques années plus tard.
Aujourd’hui les rentabilités offertes par les opérateurs de premier rang oscillent entre 3,5% HT/HT et 4,5% HT/HT.
Ce niveau de rentabilité peut paraître peu attractif pour des investisseurs parfois habitués à des rentabilités de l’ordre 5 à 6% sur un immobilier classique. Toutefois pour faire l’exercice de comparaison proprement, il faut raisonner à périmètre comparable. En effet, les 5 ou 6% représentent la rentabilité avant charges et fiscalité. Or les charges d’entretien et de réparation peuvent atteindre jusqu’à 25% des loyers perçus, les frais de gestion et d’administration plus de 10% et la fiscalité (IR et prélèvements sociaux) peut amputer plus de la moitié de ce qu’il reste … Trop souvent les particuliers raisonnent sur la rentabilité brute alors que le seul juge de paix et la rentabilité nette ! Si l'on fait cet exercice jusqu'au bout, on s'aperçoit que la rentabilité de la location meublée est entre 1,5 et 2,5 fois plus rentable que celle de l'immobilier classique.
C’est le bail commercial qui définit les relations entre le propriétaire bailleur (l’investisseur) et le preneur (la société d’exploitation). Il est donc fondamental de bien analyser le contenu du bail pour éviter des déconvenues.
A titre d’exemple, nous pouvons citer deux points fondamentaux à valider :
N'hésitez pas à nous interroger sur le statut LMNP ou pour sélectionner un investissement .