Cette étape, secondaire pour une grande partie des cadres, concernera l’investissement immobilier locatif.
Et pour d’autres (vu ci-dessus) elle sera la première étape de la constitution patrimoniale.
Car, lorsque l’on passe sa vie professionnelle de mutation en mutation, il importe de constituer un patrimoine.
Et l’investissement « pierre » est le seul pour lequel on puisse s’endetter de façon conséquente et durable… S’enrichir à crédit, c’est l’un des aspects, et pas le moins intéressant de l’investissement immobilier.
La hausse des loyers n’a pas suivi la flambée de la hausse des prix de l’immobilier, la limite d’augmentation possible étant une adéquation demande/offre.
Que ce soit sous le régime des revenus fonciers ordinaire ou une acquisition défiscalisante, l’achat d’un bien immobilier est également une possibilité unique de se constituer un capital à crédit.
L’optimisation du mode de financement et des éventuels avantages fiscaux permettent d’en augmenter encore plus la rentabilité intrinsèque.
Hors avantages fiscaux, la rentabilité moyenne de l’immobilier est aujourd’hui en moyenne de 3 à 4% bruts dans le neuf et de 4 à 5 % dans l’ancien (source : fnaim).
Ajouter à cela une perspective de valorisation du bien, à la condition toutefois que ce bien soit acquis au prix du marché et qu’il jouisse d’un emplacement permettant une revente aisée.
Régulièrement revues et corrigées par les différents gouvernements, les mesures d’incitation fiscale à l’acquisition d’un bien immobilier sont nombreuses.
Le particulier peut aisément être tenté, d’autant qu’une importante communication est faite par les promoteurs immobiliers, laissant parfois penser qu’une solution est avantageuse pour tout le monde.
La presse spécialisée et grand public communiquent très largement sur le sujet et beaucoup de cadres, comme une bonne partie de la population pensent être suffisamment avertis pour agir seuls. Mais sur-information ne signifie pas bonne information. La défiscalisation immobilière n’est pas une simple recette de « cuisine patrimoniale ».
Or, selon la tranche marginale d’imposition actuelle du contribuable, mais aussi en fonction de l’évolution prévisible de ses revenus et de sa situation personnelle (nombre d’enfants à charge, contraintes à une échéance précise, expatriation éventuelle à venir….) une solution peut être nettement plus judicieuse qu’une autre.
Là également, le bilan patrimonial s’impose comme première étape permettant d’ajuster au mieux l’investissement et ses incidences fiscales par rapport à la situation actuelle et à venir.
Une loi octroyant un avantage fiscal à l’acquisition et la détention d’un bien immobilier n’est jamais faite dans le seul but de satisfaire le contribuable !!! Même si le contribuable, français notamment se révèle très amateurs de « carottes fiscales »…..payer moins d’impôts est même pour certains une idée fixe qui peut les conduire à faire n’importe quoi.
Les différents gouvernements ont bien mesuré qu’il était plus intéressant pour eux d’assurer le développement du parc immobilier locatif via les investisseurs individuels, en leur octroyant au passage un avantage fiscal, que d’assurer eux-même les nécessaires investissements.
Certains investissements défiscalisants permettent de diminuer le niveau d’imposition, en venant s’imputer en déduction du revenu imposable. Le contribuable voit ainsi sa base de taxation à l’impôt sur le revenu diminuer, possiblement aussi sa tranche marginale d’imposition.
Les banquiers ne se préoccupent généralement pas d’investissements immobiliers, sauf parfois pour promouvoir les biens commercialisés par une de leur filiale, ou un promoteur avec lequel ils ont conclu des accords privilégiés. Et toujours concernant des acquisitions dans le neuf.
Les conseillers indépendants sont les interlocuteurs les plus à même de conseiller et guider l’investisseur dans son choix et sur le suivi de son investissement.
Une autre catégorie d’investissements immobiliers défiscalisants comporte un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt. Dans ce cas la réduction se fait directement sur l’impôt de l’année d’acquisition et sur les n années suivantes selon la loi fiscale considérée.
Leur simplicité en termes d’acquisition et de fiscalité n’est qu’apparente.
Là encore, le conseil en gestion de patrimoine indépendant est l’interlocuteur de choix pour guider son client lors de l’acquisition du bien et pendant toute la période de détention du bien.
Car l’acquisition est l’étape la plus simple, c’est ensuite que cela se complique : appels de fonds, langage parfois difficilement compréhensible des documents émanant du promoteur, du gestionnaire, de l’organisme de financement…..quant aux principes de défiscalisation ils peuvent être d’une complexité extrême…..
Chaque année, de nombreux investisseurs perdent ainsi le bénéfice de leur défiscalisation, faute d’avoir en temps et en heure effectué les démarches nécessaires….
Un investissement immobilier est un placement de long terme, sa gestion pendant toute la durée de la détention est également très importante. Et pour un investisseur individuel, il est quasiment impossible de détecter les failles éventuelles, tant dans les documents émanant du promoteur que du gestionnaire du bien.
Le Conseil en gestion de patrimoine indépendant intervient à toutes les étapes du projet immobilier :
Car si une banque ou une compagnie d’assurance se relève aisément d’un procès intenté pour mauvais conseil par une client , ce n’est pas le cas d’un conseil indépendant dont la majeure partie de la clientèle provient du bouche à oreille, des recommandations de clients satisfaits de ses services…..